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　　近日，嘉德置地有關(guān)人士透露，嘉德認(rèn)購了一項名為Raffles City China Fund的私人資本運營基金50%的股份，該項基金規(guī)模為10億美元，用以投資在中國內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)，到今年底規(guī)模將增至13億美元。

    據(jù)悉，該基金計劃收購Raffles City(來福士廣場及辦公樓項目)在上海的55.9%的股權(quán)，以及另外三個位于北京、成都和杭州的在建的Raffles City項目的100%股權(quán)。

    值得關(guān)注的是，除嘉德置地外，這一基金其余股份均被亞洲、歐洲和北美的金融機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老基金認(rèn)購。

    “外資依然活躍并看好上海樓市，類似來福士廣場這樣的商業(yè)地產(chǎn)項目，作為成熟物業(yè)風(fēng)險很小，更容易受到海外退休基金的青睞。”DTZ戴德梁行投資部董事葉建成表示。

 

    拋盤導(dǎo)致更多外資進(jìn)入上海

      5月中旬，李嘉誠旗下的香港上市公司和記港陸以44.38億元出售位于上海長樂路的世紀(jì)商貿(mào)廣場，接盤的是美國投資基金“亞太置地”旗下公司“Hutchison Harbour Ring Limited”。而緊隨其后，卓越金融集團(tuán)以11億元向黑石集團(tuán)出售了上海長壽商業(yè)廣場。

    “事實上，市場的調(diào)整期雖會造成外資拋售的假象，但是接盤的也是外資”，在葉建成看來，“拋盤導(dǎo)致的是越來越多的外資進(jìn)入上海這個市場，預(yù)計今年整年的收購交易總金額將是上半年的一倍。”

    DTZ戴德梁行提供的一份數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，外資在上海完成的整體收購交易金額約達(dá)到97億元，高力國際7月中旬剛剛發(fā)布的《上海房地產(chǎn)市場2008上半年回顧及下半年展望》報告也指出，上半年在滬成交的11個大宗物業(yè)中，境外機(jī)構(gòu)成交項目達(dá)8個，投資金額占同期總成交額的88%，是2007年全年成交額的61%。

    “最受投資者青睞的仍是高端住宅及寫字樓項目，占到總投資額的90%。”高力國際投資服務(wù)與特別項目部助理董事張小龍透露。

    投資熱點將轉(zhuǎn)向地產(chǎn)開發(fā)

    按照張小龍的說法，一些海外投資機(jī)構(gòu)正在滲透到內(nèi)地房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條的前端，也就是開發(fā)環(huán)節(jié)。“2008年下半年的投資熱點中，外資投資機(jī)構(gòu)將越來越傾向于購物中心項目的收購及綜合性的土地開發(fā)。”而非只著眼于先前的傾向于對成熟項目的收購。

    具體而言，類似機(jī)構(gòu)會根據(jù)資金來源不同，在不同階段介入房產(chǎn)開發(fā)項目中。“有的本身擁有地產(chǎn)開發(fā)部門，先行介入項目的開發(fā)階段，取得高額回報；建成后再將項目轉(zhuǎn)賣給旗下基金”，張小龍說，“或者會引入退休基金等只要求項目長期穩(wěn)定回報，但對收益要求不高的機(jī)構(gòu)。”

    而發(fā)生上述變化的原因，在于目前內(nèi)地投資市場的競爭，正令投資收益率不斷下降。

    “2003年、2004年期間外資投資已建成的物業(yè)項目一般毛收益率在11%左右，凈收益率在7%~8%之間，而目前這種投資行為的毛收益率下降到7.3%，凈收益率僅6%左右。”張小龍指出，“但境外投資者如果參與到項目的前期開發(fā)中，項目開發(fā)階段回報率則可達(dá)到20%以上。”

    另一方面，國內(nèi)開發(fā)商由于受宏觀調(diào)控以及信貸緊縮政策的影響，也急需境外的資金支持。

    世邦魏理仕上海投資物業(yè)部執(zhí)行董事萬礪峰說，在“限外”的政策環(huán)境下，境外投資者已經(jīng)學(xué)會“多管齊下”：一是尋找具有離岸股權(quán)結(jié)構(gòu)的物業(yè)，來繞開境內(nèi)投資時復(fù)雜且費時的審批程序，今年上半年上海樓市的外資收購案中，97%均來自離岸交易；二是尋找與本土開發(fā)商合作，扮演投資者的角色，如瑞銀和金地、大摩和雅居樂等；三是購買在境外上市的內(nèi)地開發(fā)商的股權(quán)，以股東的身份來分享發(fā)展收益。

    不過，萬礪峰也認(rèn)為，盡管備案審批權(quán)下放，但并不代表政府會放松對外商投資中國房地產(chǎn)業(yè)的限制。因此，外資在土地市場上直接拿地尚不可能。雖然當(dāng)下一些資金緊張或其他原因的公司紛紛轉(zhuǎn)讓土地，但外資仍不會成為二級土地市場的接盤主力。 

    中國高新技術(shù)企業(yè)過5萬家

國家推動高新技術(shù)發(fā)展的火炬計劃實施20年來，我國高新技術(shù)企業(yè)已經(jīng)達(dá)到56017家，2007年國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)更是以約萬分之三的國土面積產(chǎn)出了百分之七的GDP。   
這是近日從北京國際新聞中心舉行的“科技部973計劃和火炬計劃實施情況新聞發(fā)布會”上獲悉的。